Vastgoed aan de kust - aftrekbare beroepskust?

Een recent arrest van het hof van beroep van Antwerpen van 17 juni 2025 herinnert ons eraan dat de aankoop van vastgoed aan de kust (Knokke) enkel fiscaal succesvol is mits de nodige fiscaal-juridische omkadering.

Wat was er aan de hand? Een artsenkoppel kocht via hun artsenvennootschap een appartement op de zeedijk in Knokke (98%). Het voordeel van alle aard werd in rekening-courant geboekt; er werden geen loonfiches opgesteld. De fiscus verwierp integraal de aftrek van de kosten van het appartement. Het hof van beroep bevestigde de aanslag.

Ik herneem even de basics:

1. Inleiding: het belang van een doordachte aanpak

In België zijn de regels rond de aftrekbaarheid van beroepskosten streng en technisch. Voor ondernemers en bedrijfsleiders is het cruciaal om niet enkel hun boekhouding op orde te hebben, maar ook hun fiscale strategie. Het Hof van Cassatie en de hoven van beroep bevestigen in recente rechtspraak dat de fiscus steeds strenger toekijkt op de motieven en de onderbouwing van kosten die in de vennootschap worden geboekt.

Een bijzonder aandachtspunt vormen de kosten verbonden aan voordelen van alle aard (zoals de terbeschikkingstelling van een appartement of wagen) en de bezoldigingspolitiek binnen de vennootschap. Deze tekst geeft een overzicht van de algemene aftrekvoorwaarden, de vereiste van een bezoldigingspolitiek en hoe u als ondernemer of bestuurder best te werk gaat.

2. De Algemene Aftrekvoorwaarden van Beroepskosten

2.1. Artikel 49 WIB 1992 als hoeksteen

Het wettelijk uitgangspunt is artikel 49 WIB 1992:

“Aftrekbaar zijn de kosten die de belastingplichtige tijdens het belastbare tijdperk heeft gedaan of gedragen om de belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden, waarvan hij de echtheid en het bedrag verantwoordt.”

Uit deze bepaling vloeien drie cumulatieve voorwaarden voort:

1. Tijdigheidsvoorwaarde – de kosten moeten gedragen zijn in het belastbaar tijdperk.

2. Finaliteitsvoorwaarde – de kosten moeten gedaan zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

3. Bewijslast – de belastingplichtige moet echtheid en bedrag aantonen met bewijsstukken of andere middelen van gemeen recht (behalve de eed).

2.2. De finaliteitsvoorwaarde: doelgericht en zakelijk

De rechtspraak heeft het vroegere “causaliteitsvereiste” versoepeld, maar de finaliteitsvoorwaarde blijft cruciaal: kosten die louter privébelangen dienen of zonder tegenprestatie worden gedragen zijn niet aftrekbaar. Zo worden uitgaven die buiten verhouding staan tot geleverde prestaties, of die in werkelijkheid een vorm van winstuitdeling zijn, verworpen .

De fiscus mag echter geen opportuniteitsbeoordeling maken: de vraag of een kost nuttig of gepast is, behoort tot de ondernemersvrijheid. Alleen de werkelijkheid en het zakelijk karakter van de kost mogen worden getoetst.

2.3. Bijzondere problematiek: onroerend goed in de vennootschap

De aankoop van onroerend goed – zeker een tweede verblijf of appartement aan de kust – is een klassiek discussiepunt. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde in haar arrest van 17 juni 2025 recent dat een Knoks appartement niet aftrekbaar was omdat:

• er geen duidelijke link was tussen de prestaties van de artsen en de terbeschikkingstelling van het appartement,

• er geen bezoldigingspolitiek of loonfiches waren,

• de kost uiteindelijk niet definitief door de vennootschap werd gedragen.

Het arrest bevestigt dat de intentie tot bezoldiging expliciet moet blijken en correct moet worden gedocumenteerd.

3. De Bezoldigingspolitiek: van Theorie naar Praktijk

3.1. Definitie en belang

Een bezoldigingspolitiek is het formele kader waarin een vennootschap bepaalt hoe en waarom bezoldigingen (in geld of in natura) aan bestuurders en zaakvoerders worden toegekend.

Zonder een dergelijke omkadering lopen de voordelen van alle aard het risico te worden beschouwd als liberaliteiten (dus niet-aftrekbare kosten).

3.2. Vereisten voor een geldige bezoldigingspolitiek

Uit de rechtspraak en de administratieve praktijk volgen enkele best practices:

• Formele beslissing door de algemene vergadering of het bestuursorgaan, opgenomen in de notulen.

• Concrete link tussen de bezoldiging (of het voordeel) en de daadwerkelijk geleverde prestaties.

• Consistente toepassing: de bezoldigingspolitiek moet jaarlijks worden geëvalueerd en herhaald, met correcte verwerking in de boekhouding.

• Fiscale en sociale verwerking: loonfiches, aangifte van voordelen van alle aard, doorrekening van eventuele persoonlijke tussenkomsten.

De fiscus hecht veel belang aan een duidelijke schriftelijke onderbouwing: notulen, contracten en interne beleidsdocumenten vormen cruciale bewijsstukken.

4. Hoe ziet een goede bezoldigingspolitiek eruit?

Een robuuste bezoldigingspolitiek omvat minstens:

• Beschrijving van de functies en prestaties van de bestuurders.

• Motivatie van de bezoldiging, inclusief voordelen van alle aard, in verhouding tot de markt en de prestaties.

• Jaarlijkse evaluatie en actualisering in functie van de resultaten van de vennootschap.

• Transparante verslaggeving in de jaarrekening en in het verslag van het bestuursorgaan.

Eenvoudig voorbeeld:

“De vennootschap beslist om aan haar zaakvoerder, gelet op de omzetgroei van 15% en de gerealiseerde winst van +10%, een bijkomende bezoldiging toe te kennen bestaande uit de terbeschikkingstelling van het appartement aan de kust. Dit voordeel wordt aangerekend als belastbaar voordeel van alle aard en maakt integraal deel uit van de bezoldiging.”

Een dergelijke motivering maakt duidelijk dat de kost een tegenprestatie is voor reële prestaties en ondersteunt de aftrekbaarheid.

**

link naar het arrest van het hof van beroep van Antwerpen van 17 juni 2025

https://legidex.com/documents/3221465;t=d8X1TQrnNnvmlweYDpH6q_lM4ptva4DC